Miércoles, 17 Enero 2018 11:34

5 CAMBIOS EN LA LEY HIPOTECARIA

Escrito por PMB
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Está en boca de todos, la reactivación del sector inmobiliario. Crecen las operaciones de compra- venta y esto, normalmente, viene acompañado de la eterna duda....¿ Como gestiono mi hipoteca ?

Tienes que saber que se está tramitando una nueva LEY HIPOTECARIA que entrará en vigor el primer semestre de 2018 que te va a afectar tanto si ya tienes firmado tu crédito ( aunque de una forma más suave) o si lo vas a firmar proximamente.

A groso modo, el anteproyecto que ha redactado el Gobierno, pretende proteger al consumidor con medidas encaminadas a ,por ejemplo, tener una mayor flexibilidad en relación al préstamo que firma.Esto lleva a aumentar las posibilidades de movilidad con la hipoteca y un ahorro

CAMBIOS FUNDAMENTALES DEL NUEVO PROYECTO DE LEY

1. PROHIBICIÓN DE VENTAS VINCULADAS

Muchas veces hemos oido a un amigo o familiar que ha firmado una hipoteca, decir que el banco le ha " obligado para conseguir la misma" a hacer un seguro a la vivienda, hacerse un seguro de vida , aceptar una tarjeta de crédito..... con lo que el riesgo que asume el consumidor al firmar la misma no queda muy claro.

Ahora se pretende que el banco pueda realizar VENTAS COMBINADAS con lo que la entidad tiene que dar dos presupuestos al cliente:

a) Uno especificando cual sería el tipo de interés si solo contrata la hipoteca

b) Otro indicando que tipo de interés tendría si contratara la hipoteca y además otros productos.

¿ Qué ventaja tiene contratar algún producto al banco? Evidentemente , solo se puede contratar productos si conlleva una mejora en las condiciones del prestamo.

Por ejemplo, el banco ofrece seguros,tarjetas de crédito .... que supone una rebaja en el tipo de interés al que se va a firmar la hipoteca.

Este desglose de presupuestos supone una medida de transparencia obligatoria.

2. CANCELACIÓN ANTICIPADA

El anteproyecto pone límites a las comisiones que se pueden cobrar por una cancelación anticipada del préstamo.

Hay que diferenciar dos escenarios :

a) Hipotecas a TIPO VARIABLE:

Hasta ahora el banco podía reclamar hasta el 0,50% independientemente del plazo transcurrido.

Ahora , en el anteproyecto, se establecen tres tramos:

- 0,5% si se cancela en los tres primeros años

- 0,25% si se cancela del tercer al quinto año

- 0% a partir del quinto año

b) Hipotecas a TIPO FIJO:

La penalización se divide en dos escenarios:

- 4% en los diez primeros años

- 3% a partir de los 10 años

Ojo. Esta medida solo afectará a las personas que firmen una hipoteca con la nueva Ley.

3. CONVERSIÓN DE HIPOTECAS DE TIPO VARIABLE A FIJO

 

Existen dos mecanismos para poder cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo y son:

- NOVACION: Es cambiar las condiciones del contrato

- SUBROGACIÓN: Es cambiar de banco. Es la opción más cara.

Cuando tu quieres hacer este cambio ten en cuenta que vas a tener gastos de comisiones que te van a cobrar y de notaría y registro.

Esto con la nueva ley, cuando entre en vigor, se va a ver mermado por varios motivos

a) Solo podrán cobrar los bancos por el cambio el 0,25% hasta el tercer año de vida. A partir de entonces, desaparecerán

b) Los gastos de notaría y registro estarán bonificados en un 90%.

4.FACILIDAD DE RECONVERSIÓN DE UNA HIPOTECA EN DIVISAS A EUROS

Actualmente si tenemos una hipoteca en moneda distinta al euro, no cabe la posibilidad unilateral de convertir en moneda nacional el préstamo.

Con la nueva ley, cuando se apruebe, el consumidor puede solicitar la conversión, a euros o a la momeda en la que se perciben la mayoría de los ingresos,en cualquier momento.

Hay que hacer notar, que cuando entre en vigor, las entidades financieras , estarán obligadas a informar periodicamente a los usuariosa cerca del importe pendiente de pagar y de los cambios que se puedan haber producido en dicha cantidad por las variaciones de la moneda en que este referenciada la hipoteca

5. CLAUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Hasta ahora, si un consumidor tiene un impago con la entidad financiera de tres mensualidades esta puede activar la cláusula que da por vencido el préstamo antes del plazo acordado

La novedad  va a afectar a las hipotecas nuevas y a casi todas las antiguas ( excepto las que esten en litigio)

Ojo que es importante:

La declaración de vencimeinto anticipado va a depender de:

- número de cuotas del prestamo vencidas

- momento de la vida del prestamo en que se produzca el impago

Para calcularlo, se va a dividir la vida del prestamo en dos partes.

a) En la primera mitad de la vida de un préstamo, el vencimiento anticipado se produce tras el impago de mensualidades que conjuntamente superen el 2% del capital concedido o de 9 cuotas mensuales

b) Durante la segunda mitad de la vida del préstamo, se producurá en vencimiento anticipado, cuando la suma de mensualidades impagadas supere el 4% del capital concedido o 12 mensualidades.

Por ejemplo, si tenemos una hipoteca de 20 años, cada mitad son 10 años.


MEDIDAS ADICIONALES

-Con la nueva ley se establece una ETAPA PRECONTRACTUAL.

¿ Qué significa esto?

Pues bien, los notarios y registradores, van a estar obligados , en el plazo de siete días antes de la firma del contrato, a reunirse con los futuros hipotecados para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y no hay cláusulas abusivas, asi como para que el consumidor pueda aclarar todas las dudas que tenga a cerca del documento.

La visita es gratuita y se puede elegir el notario que se desee.

-Por último puntualizar que se establece un LÍMITE AL INTERÉS DE DEMORA que cuando entre en vigor la normativa, no podrá ser superior al 9%

Visto 1360 veces Modificado por última vez en Sábado, 20 Enero 2018 11:12

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